Reclamación de gastos de hipoteca

La reclamación de los gastos de hipoteca ha sido una de las cuestiones más litigiosas de los últimos tiempos. Y es que la cláusula de gastos es una más de las estipulaciones contractuales abusivas que introdujeron los bancos en sus préstamos durante la crisis.

La reclamación de los gastos de hipoteca ha sido una de las cuestiones más litigiosas de los últimos tiempos. Y es que la cláusula de gastos es una más de las estipulaciones contractuales abusivas que introdujeron los bancos en sus préstamos durante la crisis.

Como la cláusula suelo, en el IRPH o la cláusula multidivisa, la cláusula de gastos ha terminado siendo calificada como nula. Por tanto, la jurisprudencia es favorable al consumidor en lo que a la recuperación de su dinero se refiere. Aunque, dicho sea de paso, determinados conceptos han quedado fuera de estas reclamaciones.

Te explicamos a continuación qué partidas puedes reclamar y qué pasos debes dar para recuperar tu dinero. Además, te recordamos la importancia de contar con un abogado especialista en la materia para garantizar el éxito de tu reclamación.

¿En qué consisten los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son aquellos que se deben pagar para constituir y gestionar el préstamo. Incluyen la formalización de la escritura os inscripción en el Registro de la propiedad, entre otros.

Mientras algunos de estos gastos deberían ser abonados en exclusiva por una de las partes, en el pago de otros deberían participar prestamista y prestatario. El problema es que mediante la introducción de una cláusula de gastos muchos préstamos hipotecarios han atribuido todos los gastos al prestatario.

Aunque la cuestión ha sido polémica actualmente la jurisprudencia es pacífica en el sentido de permitir al prestatario anular la cláusula de gastos. Al realizar esta acción podrá recuperar el dinero que haya perdido en concepto de pagos que habrían correspondido al banco.

Por tanto, no podrás repercutir todos los gastos en que hayas incurrido. Pero cursando adecuadamente una reclamación recuperarás, con total seguridad, parte de los mismos.

Qué conceptos pueden reclamarse

Hasta el último giro de la jurisprudencia sobre la materia se podía reclamar el impuesto de actos jurídicos documentados, que es la partida más cuantiosa entre los gastos de cualquier hipoteca. Actualmente no resulta posible reclamar este concepto. Sin embargo, todavía podrá recuperar:

• Gastos de notaría. Se corresponden con los aranceles abonados en concepto de formalización de la escritura de préstamo hipotecario. Este tipo de gastos depende del valor del inmueble, pero no suele bajar de 200 € ni ser superior a 1.000 €.
• Gastos de tasación. Son aquellos que cobrará el tasador a la hora de valorar tu vivienda antes de la concesión del préstamo. Los gastos de tasación dependen del profesional que valorar a la vivienda. en general oscilan entre los 200 y los 600 €.
• Gastos de gestoría. Los bancos han gestionado los préstamos hipotecarios por medio de gestorías. Como, en general, han sido ellos quienes han elegido al gestor, puedes reclamar los honorarios del mismo. Al igual que ocurre con los gastos de tasación, los gastos de gestoría dependen del profesional que haya realizado la operación. Ten en cuenta que existe libertad para la fijación de precios. En la mayoría de los casos hablamos de cantidades que oscilan entre 200 y 400 €.
• Gastos de inscripción. La ley exige que la hipoteca se inscriba en el Registro de la Propiedad. El coste de esta operación dependerá del precio de la vivienda. Sin embargo, lo normal es que este concepto represente entre 400 y 600 €.
• Otros gastos. Existen otros gastos asociados a este tipo de operaciones. Algunos te corresponde pagarlos a ti, como las comisiones de apertura, el IVA o el IAJD. Otros gastos podrán negociarse, y hay conceptos que necesariamente deberá abonar el banco. Por ejemplo, la entidad de crédito no puede repercutirte las costas procesales de eventuales reclamaciones ni gastos por correspondencia por cuantía indeterminada, como la correspondencia.

Plazo para reclamar los gastos hipotecarios

En principio, las acciones de nulidad son imprescriptibles. Esto significa que no existe un plazo para reclamar los gastos hipotecarios. Si has firmado una hipoteca con este tipo de cláusulas, podrás reclamarla en cualquier momento. Lo cual se aplica incluso a las hipotecas ya canceladas o amortizadas.

Hay quien defiende que existe un plazo de reclamación que depende de si la hipoteca está en curso o no. En este caso, se afirma que pueden reclamarse hipotecas vigentes hasta el 23 de diciembre de 2019. Respecto a las hipotecas ya pagadas el plazo para ejercitar la acción sería el mismo, aunque habrían prescrito aquellas amortizadas antes del 23 de diciembre de 2015. Más adelante te explicamos el por qué de esta disyuntiva.

Nosotros somos de la opinión de que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios no prescribe en ningún caso. Sin embargo, a fin de garantizar el éxito de la reclamación lo mejor sería iniciarla lo antes posible. Además, debes tener en cuenta que puedes tardar entre un año y un año y medio en finalizar tus reclamaciones.

De modo que lo más recomendable es contactar con un especialista en reclamación de gastos hipotecarios desde el momento en que te plantees recuperar tu dinero. Tu abogado te explicará el procedimiento para reclamar este concepto y valorará la cantidad de dinero que puede recuperar.

Sin la intención de sustituir su opinión, te explicamos a continuación el procedimiento de reclamación de los gastos hipotecarios. Recuerda que las circunstancias de cada caso afectan a este proceso, por lo que siempre recomendamos consultar con un letrado especializado en la materia.

Procedimiento de reclamación de los gastos hipotecarios

Pese a que los bancos conocen perfectamente la ilegalidad de la cláusula de gastos hipotecarios, no van a devolverte tu dinero si no reclamas adecuadamente. En este sentido, te resultará de extremada utilidad la experiencia de un abogado especializado en reclamación de gastos hipotecarios.

Con su ayuda podrás iniciar las reclamaciones por vía extrajudicial, presentando una demanda en el caso de que el banco no quiera devolverte todo tu dinero.

Quién puede reclamar los gastos de hipoteca

Puede reclamar los gastos de hipoteca todo cliente que haya concertado un préstamo de este tipo con el banco al que resultara de aplicación una cláusula de gastos. Ciertamente, habría que analizar la cláusula en cuestión, ya que si el banco ha realizado un adecuado reparto de los gastos, la reclamación será inviable.

Sin embargo, lo cierto es que el banco ha tendido a realizar una distribución abusiva de estos pagos. Así que, en principio, podrán reclamar los gastos de hipoteca quienes estén pagando este tipo de préstamos o quienes los hayan cancelado previamente.

La única excepción a lo antedicho se da cuando el prestatario es una empresa. La legislación de consumo no protege a quién actúa en el ejercicio de una actividad económica. Y en este sentido resulta de aplicación el artículo 82 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, que determina que:

"Se considerarán abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato".

Determinación que se refuerza por el artículo 8 de la Ley sobre Condiciones Generales de Contratación, que estipula que:

"1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva [...]

2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor [...]".

En consecuencia, solo los profesionales y empresarios quedan desprotegidos por la legislación en la materia.

Frente a quién se reclaman estos gastos

Los gastos de hipoteca debe reclamarse al banco. El primer paso para iniciar las reclamaciones es presentar una solicitud por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad de crédito.

En esta solicitud deberás identificar tu hipoteca y solicitar la anulación de la cláusula y la restitución de lo indebidamente abonados. Es recomendable que emplees fundamentos jurídicos, para lo cual te puede ayudar un profesional del derecho.

También es recomendable que aportes la documentación necesaria para interponer una demanda. Aunque no es necesario aportar al SAC esta documentación, suele ayudar a demostrarles que tienes tu reclamación preparada y que si no la atienden acudirás a los tribunales.

El Servicio de Atención al Cliente de tu banco deberá contestar a tu reclamación en plazo de dos meses, proponiendo un acuerdo o rechazándolo. Si ya cuentas con un abogado podrás consultarle para saber si el trato que están ofreciendo es justo o no.

Generalmente, el banco solo acceder a devolver parte del dinero. En ocasiones ni siquiera contestará a tu reclamación. En ambos casos podrá recurrir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

El procedimiento será muy parecido, aunque dispondrá de un plazo de 4 meses para contestarte. En prácticamente el 70% de las ocasiones la entidad bancaria inicia negociaciones o presenta ofertas tras la resolución del Banco de España.

Documentación necesaria para reclamar

Al reclamar los gastos de hipoteca estarás combinando dos pretensiones:

1. Por un lado solicitar la nulidad de la cláusula de gastos. En consecuencia ya no tendrás que volver a pagar por ninguno de los conceptos que se atribuya esta cláusula. Como hemos indicado antes, la acción de nulidad es imprescriptible. De modo que al respecto de la duda sobre el plazo para reclamar, podemos afirmar que siempre podrás anular cláusula de gastos.
2. Por otro lado reclamar la devolución de los pagos indebidos. Esta será la acción que te permitirá recuperar tu dinero. La acción de restitución sí se somete a un plazo prescriptivo, que en general es de 5 años. Es por ello que hay quien considera que el 23 de diciembre de 2019 será el último día para presentar este tipo de reclamaciones. En nuestro caso no nos sumamos a esta tesis, al entender que la acción de restitución deriva de la de nulidad, y por tanto tampoco puede prescribir.

Como el objetivo de cada pretensión es diferente también lo es la estrategia procesal. Para la primera necesitas demostrar que la cláusula de gastos es anulable. Y para la segunda necesitarás cuantificar las partidas que has abonado indebidamente. Por tanto, tendrás que reunirá al menos los siguientes documentos:

1. Copia de la escritura del préstamo. Si no la tienes puedes ir a pedirla a la notaría donde formalizaras la hipoteca. En ella está redactada la cláusula que tienes que impugnar, de modo que la acción de anulación se desarrollará sobre este documento. Recuerda que si has procedido a novar el préstamo o has realizado una subrogación necesitarás las escrituras de cada una de estas operaciones.
2. Facturas y abonos de los gastos hipotecarios. Se trata de los documentos contables (generalmente facturas y extractos bancarios) que demuestren y cuantifiquen el pago por los conceptos reclamables. Si las has perdido podrás acudir a cada uno de los profesionales o instituciones que se encargaron de extenderlas. En particular, necesitarás los justificantes de abono de:

1. Notaría.
2. Registro de la Propiedad.
3. Tasación.
4. Otros conceptos como comisiones, correspondencia, costas procesales y cualquier otra partida que pueda reclamar.

La reclamación extrajudicial

Aunque la reclamación extrajudicial no siempre ha sido satisfactoria, tras la consolidación de la jurisprudencia que hace al banco responsable de los gastos de hipoteca muchas entidades bancarias han empezado a devolver a sus clientes su dinero.

Como señalábamos antes, esta devolución nunca se produce de motu propio. Sin embargo, la nueva tendencia de los bancos podría permitirte recuperar tu dinero sin necesidad de llegar a juicio si realizas correctamente tu reclamación extrajudicial.

Ya hemos mencionado las vías extrajudiciales de reclamación bancarias. Estas incluyen la reclamación ante el Servicio Atención al Cliente y el recurso ante el Banco de España. En principio cabría encontrar otras alternativas de resolución extrajudicial, pero el procedimiento establecido es el que hemos mencionado.

La reclamación judicial

En el caso de que tanto el Servicio de Atención al Cliente como el Banco de España hayan desatendido tu pretensión podrás acudir a la vía civil. Necesitarás disponer de un abogado y un procurador para iniciar tu demanda. Esta se resolverá en dos fases:

• En primer lugar, accederás a un procedimiento declarativo. Al final del proceso conseguirás una sentencia que declara la nulidad de la cláusula y condenará al banco a devolverte el dinero que hayas pagado indebidamente.
• El banco deberá pagar voluntariamente en el momento en que la sentencia sea firme. En caso de no hacerlo, te verás obligado a recurrir a un proceso ejecutivo. Este tipo de procedimientos persigue el embargo de los bienes del deudor para pagar la deuda a la que ha sido condenado. Sin embargo, lo más frecuente es que el banco pague la deuda voluntariamente.

Efectos de la anulación de la cláusula de gastos hipotecarios

La sentencia que determine la nulidad de los gastos hipotecarios tendrás dos consecuencias:

• En primer lugar, excluirá del contrato la cláusula de gastos. Por tanto, el banco ya no te podrá reclamar ninguna de las cantidades consignadas en la misma. Generalmente los gastos hipotecarios reclamables se abonan al principio del préstamo, de modo que está exclusión no tendrá más efectos que justificar la siguiente consecuencia.
• En segundo lugar, determinará la devolución de las cantidades abonadas indebidamente. A esta cantidad hay que añadir los intereses debidos.

La jurisprudencia es relativamente pacífica en cuanto a la devolución de los gastos a los clientes de las entidades bancarias. Así que siempre que haya solicitado el préstamo en concepto de particular (quedan excluidos aquí los profesionales o empresarios) tendrás derecho a que el banco te devuelva tu dinero.

Pese a que sea relativamente fácil tener éxito en este tipo de reclamaciones, insistimos de nuevo en la recomendación de contar con asistencia letrada especializada. Como has visto, persisten algunas dudas en cuanto a la reclamación de los gastos hipotecarios. En concreto, se debate si la devolución del dinero debe someterse o no a plazo de prescripción, y en ocasiones hay disparidad de opiniones respecto al criterio que debe aplicarse al reparto de los gastos.

Por eso, contratar a un abogado con experiencia en la materia es la mejor opción si quieres asegurarte de recuperar tu dinero. En Lexdir podrás encontrar juristas especializados en la reclamación de los gastos hipotecarios. Contrata ya a tu especialista para recuperar tu dinero.

Fuente: Diario Jurídico